Кадастровая цена, земельный налог, выкуп, аренда, право пользования — все эти земельные вопросы обычно решаются по суду. Судьи определяют допустимые размеры земельного налога, проверяют правильность исчисления арендной платы и решают, может ли застройщик сохранить право на землю после сноса жилого дома, в котором выкупил все квартиры. Эти и другие судебные вердикты различных инстанций — в свежем обзоре судебной практики.
1. Штраф за применение земельного надела без прав зависит от кадастровой стоимости
В случае если организация возвела на земельном наделе здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. Наряду с этим, размер штрафа может быть уменьшен, с учетом настоящей кадастровой стоимости земельного надела и размера площади объектов недвижимости, которыми владел организации на праве собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.
Сущность спора
В арбитражный суд обратилась коммерческая структура, которую территориальный орган Федслужбы госрегистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное распоряжение незаконным, потому, что обвинение в применении земельного надела без прав, согласно его точке зрения, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, находящиеся в собствености организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ хозяин здания, сооружения либо другой недвижимости, находящейся на земельном наделе, принадлежащем другому лицу, в праве пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным наделом. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном наделе, к другому лицу оно получает право пользования соответствующим земельным наделом на тех же условиях и в том же объеме, что и прошлый хозяин недвижимости. Наряду с этим, в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном наделе, не принадлежащем продавцу на праве собственности, клиент получает право пользования частью этого земельного надела, занятой недвижимостью и нужной для ее применения, на тех же условиях и в том же объеме, что и прошлый хозяин.
Решение суда
Суд первой инстанции поменял распоряжение о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении другой части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с этими выводами дали согласие, а точку в споре поставил Верховный суд распоряжением от 29 ноября 2016 г. N 303-АД16-13561. Арбитры подчернули, что факт применения земли без прав доказан. Потому, что, не обращая внимания на то, что право пользования земельным наделом, на котором расположен объект недвижимости и нужным для его эксплуатации, появляется у нового хозяина недвижимости в силу прямого указания закона в момент госрегистрации права собственности на купленный им объект недвижимости, это не может служить основанием для применения земельного надела площадью больше, чем это нужно для применения собственной недвижимости.
Но, арбитры сочли вероятным назначить штраф существенно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, учтя кадастровую цена земельного надела и размер площади объектов недвижимости, которыми владел организации на праве собственности.
2. После сноса дома, право на землю сохраняется за хозяином помещений
Для разрешения вопроса о госрегистрации права собственности на земельный надел нужно иметь кадастровый паспорт спорного участка и узнать вопрос о том, когда он был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Даже, в случае если на таком участке стоял многоквартирный дом, хозяин помещений в котором его снес. К таким выводам пришел Верховный суд РФ.
Сущность спора
Организация обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения органа Росреестра об отказе в госрегистрации права собственности на земельный надел. Согласно точки зрения заявителя, такое право собственности у него появилось в связи с выкупом восьми квартир, находившихся в восьмиквартирном жилом доме. После разрушения этого дома организация решила, что стала хозяином земли, на которой он ранее был.
Решение суда
Суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра в том, что организация перед сносом дома, в котором ей принадлежали все помещения, должна была зарегистрировать свое право на многоквартирный дом как на единый объект. Ввиду разрушения дома право собственности организации на расположенные в нем квартиры так же как и его право на земельный надел, на котором был расположен уничтоженный дом, закончилось в силу пункта 1 статьи 235 ГК России.
Но Верховный суд в определении от 24 января 2017 г. по делу N 305-КГ16-10570 с сотрудниками не дал согласие. Он отменил ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что истец должен дать информацию о том, как был сформирован спорный участок и его кадастровый паспорт. Судьи подчернули, что по нормам статьи 289 ГК России и статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности все общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный надел, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном наделе объекты. Наряду с этим, в силу закона от 2.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный надел переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен этот дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.
Так, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру либо нежилое помещение в многоквартирном доме становится хозяином всего земельного надела. Факт сноса дома на это право в будущем никак не воздействует.
3. Муниципалитет может поднять земельный налог в 15 раз
Устанавливая земельный налог, представительные органы городов есть в праве определять налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 Налогового кодекса РФ. Это значит, что в зависимости от категорий земель и (либо) разрешенного применения земельного надела, ставка может быть около 1,5% кадастровой стоимости земельного надела. Наряду с этим, экономическое и денежное положение обладателей земли могут не учитываться, потому, что налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Так решил Верховный суд РФ.
Сущность спора
Два обитателя города Новороссийска обратились в суд с административным иском об оспаривании подпункта 4 пункта 1 решения гордумы муниципального образования город Новороссийск от 26 ноября 2013 года № 351 "О земельном налоге" в части установления ставки налога для земель очень защищаемых территорий в размере 1,5% по отношению к кадастровой стоимости участка. Ранее аналогичным распоряжением от 2011 года такая ставка составляла всего 0,1%, следовательно, налог вырос сразу в 15 раз. Потому, что у истцов на спорных участках расположены жилые дома, они сочли такую налоговую нагрузку чрезмерной, а нормативный акт муниципалитела — противоречащим нормам статьи 3 НК РФ.
Решение суда
Суды трех инстанций, а после этого Верховный суд РФ определением от 12.01.2017 года № 18-КГПР16-175 признали оспариваемый нормативный акт обоснованным и законным. Судьи подчернули, что в пункте 1 статьи 94 Земельного кодекса РФ предусмотрен особенный правовой режим земель очень защищаемых территорий, предполагающий полное либо частичное изъятие таких земель из хозяйственного применения и оборота, которое воздействует на возможность извлечения экономической выгоды от применения этих земель. Помимо этого, статьей 387 НК РФ найдено, что земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов городов, он является обязательным к уплате на территориях этих городов. Наряду с этим, в статье 394 НК РФ сказано, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов городов и имеют ограничения 1,5 процента в отношении других земельных участков. Помимо этого, допустимо установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (либо) разрешенного применения земельного надела.
4. Особенности исчисления арендной платы за муниципальную землю
Размер арендной платы за земельный надел, находящийся в государственной либо муниципальной собственности, определяется в соответствии с ключевыми принципами исчисления арендной платы, установленными Правительством РФ и не может быть больше размер арендной платы, вычисленный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Об этом напомнил Арбитражный суд Центрального округа.
Сущность спора
В арбитражный суд обратилось Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, которое желало взыскать задолженность по арендной плате с коммерческой организации. Со своей стороны, организация не дала согласие с размером арендной платы, полагая, что она подобающа исчисляться из расчета 0,7 процента от кадастровой стоимости земельного надела на основании приказа уполномоченного органа, как это найдено приказом Министерства экономики РФ N 217 от 23.04.2013 в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, применяемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. Поэтому такое применение снятой в аренду земли ответчиком было доказано в суде.
Решение суда
Судебные инстанции пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, указав на необходимость определения размера арендной платы за арендуемый ответчиком земельный надел, на котором расположена наземная теплотрасса в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного надела. Арбитражный суд Центрального округа распоряжением от 15 февраля 2017 г. по делу N А36-7635/2015 вполне отказал арендодателю, указав, что расчет арендной платы, представленный ответчиком, является верным и арендная плата подобающа составлять 0,7 процента за целый участок. Так как, должны быть применены нормы статьи 39.7 Земельного кодекса РФ с учетом положений закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законы РФ", суды верно указали, что размер арендной платы за земельный надел, находящийся в государственной либо муниципальной собственности, определяется в соответствии с ключевыми принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ и не может быть больше размер арендной платы, вычисленный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Прочтите еще полезную статью в области
этика юриста. Это может быть станет интересно.
Специалисты поведали, что нужно чтобы работник смог получать зарплату на банковскую карту супруга
Создан порядок обучения мерам пожарной безопасности в организациях и ИП
Подготовлен обзор решений ВС РФ и КС РФ по вопросам налогообложения за II квартал 2017 года
Подготавливаются изменения в Порядок выдачи листков нетрудоспособности
Разъяснено, как облагается НДФЛ забытый обиду долг по кредиту
МВД России предложило уточнить правила проезда перекрестков с круговым движением 
